Rohrverstopfung in Mietwohnung – Wer zahlt? - Mietrecht.org (2024)

Viele Mieter kennen es: der Abfluss ist verstopft und alltägliche Dinge, wie Duschen, Abwaschen oder Klogänge sind nicht mehr ohne Weiteres möglich. Dass in einer solchen Situation schnell Abhilfe geschaffen werden muss, steht außer Frage. Oft muss hier ein Fachmann ans Werk. Spätestens dann, wenn die in der Regel recht üppig ausfallende Rechnung ins Haus flattert, entbrennt jedoch nicht selten ein Streit wischen den Mietparteien darüber, wer die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung zu tragen hat. Während der Vermieter vom Mieter die Kostentragung mit der Begründung verlangt, der Mieter habe die Rohrverstopfung verursacht, verweisen Mieter regelmäßig auf die Instandsetzungspflicht des Vermieters. Dieser Beitrag erklärt, welche Mietpartei unter welchen Umständen die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung zu tragen hat, und geht auch auf die hiermit oft einhergehende Frage ein, wer für die Beseitigung von Folgschäden aufzukommen hat, die aufgrund der Verstopfung entstehen.

1. Die Beseitigung von Rohrverstopfungen unterfällt grds. der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters

Wasser- und Abwasserrohre sind Bestandteil der Mietsache. Auch sie sind daher Gegenstand der dem Vermieterobliegenden Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht. Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandzu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die eine Verantwortung des Mieters begründen (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.3), ist also der Vermieter dazu verpflichtet, auf seine Kosten dafür Sorge zu tragen, dass Rohrverstopfungen beseitigt werden.

Auch wenn der Vermieter zur Beseitigung der Verstopfung auf eigene Kosten verpflichtet ist, kommt es nicht selten vor, dass der Mieter selbst einen Handwerker beauftragt und die Kosten vorverauslagt. Bevor der Mieter dies tut, sollte er sich Gewissheit darüber verschaffen, dass die Voraussetzungen für einen Kostenerstattungsanspruchgegen den Vermieter vorliegen. Gem. § 536a Abs.2 BGB kann ein Mieter einen Mangel der Mietsache nämlich nur dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

• der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (vgl. § 536a Abs.2 Nr.1 BGB) oder
• die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs.2 Nr.2 BGB).

Da die Reinigung eines verstopften Rohres -sofern keine Überschwemmung droht- in der Regel keine Notmaßnahme i. S. d. § 536a Abs.2 Nr.2 BGB darstellt, d.h. sie nicht so eilbedürftig ist, dass sie keinen Aufschub duldet bis der Vermieter selbst Abhilfe schaffen kann, kann der Mieter die von ihm aufgewendeten Kosten im Regelfall nur dann ersetztverlangen, wenn er den Vermieter zuvor mit der Beseitigung der Rohrverstopfung in Verzug gesetzt hat. Jedem Mieter ist daher – bevor er selbst tätig wird -zu raten, eine Mahnung i. S. d. § 286 Abs.1 BGB auszusprechen und den Vermieter unmissverständlich aufzufordern, die Verstopfung des Rohres zu beheben.

2. Bei der Beseitigung einer Rohrverstopfung handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur

In den meisten Formularmietverträgen befinden sich sog. Kleinreparaturklauseln, die festlegen, dass der Mieter die Kosten für die Durchführung bestimmter kleinerer Reparaturen zu tragen hat. Selbst wenn eine solche Kleinreparaturklausel wirksam ist, was nicht immer der Fall ist, da die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Wirksamkeit formularmäßiger Kleinreparaturklauseln stellt, kann der Vermieter von dem Mieter auf der Grundlageeiner solchen Kleinreparaturklausel nicht die Übernahme der Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung verlangen. Aus einer Kleinreparaturklausel ergibt sich nämlich für den Mieter nur dann eine Verpflichtung zur Übernahme von Reparaturkosten, wenn es sich bei der konkreten Maßnahme auch tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt. Dies trifft auf die Beseitigung einer Rohrverstopfung nicht zu (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11). Unter Kleinreparaturen sind nämlich nur solche Reparaturen zu verstehen, die zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung solcher Gegenstände erforderlich sind, die dem häufigen undunmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Um einen solchen Gegenstand handelt es sich bei einem Wasser- bzw. Abwasserrohr nicht. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegen Wasser- und Abwasserrohre nämlich nicht der häufigen und unmittelbaren Einwirkung des Mieters (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11).

3. Wann der Mieter die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung tragen muss

Dass Wasser- bzw. Abwasserrohre Gegenstand der dem Vermieter obliegenden Instandhaltungs- bzw.Instandsetzungspflicht sind (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.1), bedeutet nicht, zwangsläufig dass der Vermieter ausnahmslos immer die Kosten für Beseitigung einer Rohrverstopfung übernehmen muss. Unter bestimmten Umständen ist abweichend von dem unter Zf.1 dargestellten Grundsatz der Mieter zur Kostentragung verpflichtet. Eine solche Kostentragungspflicht des Mieters besteht allerdings entgegen der Ansicht vieler Vermieter nicht immerbereits dann, wenn der Mieter die Verstopfung durch den Gebrauch der Mietsache verursacht hat. Der Mieter kann bestimmte Verschlechterungen der Mietsache herbeiführen, ohne dass dies für ihn negative Konsequenzen hat und ohne, dass er vom Vermieter dafür zur Verantwortung gezogen werden kann. § 538 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Hat der Mieter sich also vertragsgemäß verhalten und kommt es dennoch zu einer Verstopfung der Rohre, ist er nicht verpflichtet, die durch die Beseitigung der Verstopfungentstehenden Kosten zu tragen. Umgekehrt bedeutet dies: Nutzt der Mieter die Mietsache vertragswidrig und begeht dadurch eine Pflichtverletzung, macht er sich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig und kann vom Vermieter auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Verstopfung in Anspruch genommen werden, sofern er nicht darlegen und ggf. auch beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft.

Ob die Rohrverstopfung Folge eines vertragsgemäßen oder aber eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters ist, muss in jedem Einzelfall gesondert ermittelt werden.

Hat der Mieter bzw. die Mieterin z.B. Damenbinden oder Babywindeln im Klo heruntergespült, stellt dies keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mehr dar mit der Folge, dass der Mieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist und die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung übernehmen muss. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter große Mengen an Toilettenpapier ohne zwischenzeitliche Spülung in die Toilette einwirft (vgl. AG Saarburg, Urteil vom 07. 08. 2002–5 C 295/02). Ist die Verstopfung dadurch entstanden, dass sich allmählich Kalk abgesetzt hat, ist dies dem Mieter hingegen in der Regel nicht anzulasten. Auch dann, wenn es dadurch zu einer Verstopfung der Rohre kommt, dass Fett, Essensreste und Haare in die Rohre gelangt sind, muss die Verstopfung nicht zwangsläufig durch eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache seitens des Mieters verursacht worden sein. Wie das AG Ravensburg mit Urteil vom 23.02.2005 – 9 C 1470/04- ausdrücklich klargestellt hat, ist es normal, dass beim Abspülen von Geschirr und Töpfen, beim Ausgießen von Soßen und fetthaltiger Kochflüssigkeit und beim Waschen von Gemüse Reste in den Abfluss gelangen. Ebenso wenig lasse sich – so das AG Ravensburg – verhindern, dass Haare über das Waschbecken in die Abflussleitung gespült werden. Dass eine durch Haare, Essensreste und Fett bedingte Verstopfung Folge eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters ist, ist auf der anderen Seite aber auch nicht ausgeschlossen. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang die Menge der in die Rohe gelangten Fremdkörper einerseits und der Zeitrahmen, innerhalbdessen es zu der Verstopfung kommt. In dem der Entscheidung des AG Ravensburg zu Grunde liegenden Fall waren keine überdurchschnittlichen Mengen in die Rohre gelangt. Da sich die Verstopfung zudem im Laufe von 30 Jahren gebildet hatte, stufte das Gericht die Verstopfung als Folge vertragsgemäßen Gebrauchs ein und verneinte einen auf Kostenersatz für die Reinigung der Rohre gerichteten Schadensersatzanspruch des Vermieters.

4. Sonderfall: Verstopfung von Rohren außerhalb der Wohnung

Nicht immer sind von einer Verstopfung nur Rohre betroffen, die sich innerhalb der Wohnung befinden. Ist in einem Haus mit mehreren Mietwohnungen z.B. ein Hauptstrang einer Abwasserleitung verstopft, der sich nicht innerhalb einer der Wohnungen befindet, gelten bzgl. der Frage, welche Mietpartei die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung zu tragen hat, zwar dieselben Grundsätze, die unter Zf.1-3 beschrieben wurden. Oft ist es in solchen Fällen jedoch für den Vermieter sehr schwierig, den Verursacher der Verstopfung zu ermitteln. Um auch in solchen Fällen nicht auf den Kosten für die Beseitigung der Verstopfung sitzen zu bleiben, nehmen viele Vermieter daher in den Mietvertrag eine Klausel auf, die besagt, dass alle Mieter anteilig für die Kosten derSchadensbehebung haften, wenn bei Kanalverstopfungen oder Leitungsverstopfungen in einem Haus mit mehreren Wohnungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann. Eine solche Klausel ist zumindest als Formularklausel allerdings unwirksam (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. 05. 1982– 4 REMiet 10/81). Kann der Vermieter nicht beweisen, dass ein bestimmter Mieter die Verstopfung verursacht hat, fallen die Kosten der Beseitigung einer Verstopfung im Hauptabflussrohr eines Mietshauses daher dem Vermieter zur Last (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 13. 05. 1976 – 12 C 80/76).

5. Schadensersatz für Folgeschäden

Kommt es zu einer Rohverstopfung, entstehen über die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung hinaus durch Folgeschäden nicht selten noch weitere Kosten, die später der Mieter von seinem Vermieter oder – andersherum -der Vermieter von dem Mieter ersetzt verlangt. Auch Dritte, z. B. Mieter oder Eigentümer einer umliegenden Wohnung, können Schäden erleiden und Ansprüche geltend machen. Nicht immer bleibt die Verstopfung nämlich folgenlos.

Versucht der Mieter z. B., die Rohverstopfung selbst zu beheben und geht dabei nicht fachmännisch vor, so dass ein weiterer Schaden entsteht, muss er diesen grds. ersetzen. Das AG Gießen entschied mitUrteilvom21. 06. 2007–48 MC 141/07-, dass ein Mieter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verletzt und zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er ein Gerät zur Beseitigung einer Rohrverstopfung einsetzt, ohne sich zuvor mit dessen Wirkungsweise vertraut zu machen und es dadurch zu einem Schaden kommt. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte ein Mieter zur Beseitigung einer Verstopfung im Abfluss der Badewanne eine ca. 38 cm große Handpumpe eingesetzt. Daraufhin kam es in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden, weil im größeren Umfang Wasser aus der Badewanne durch die Decke nach unten floss. Da – so das AG Gießen- für den Mieter unschwer zu erkennen gewesen sei, dass durch das Pumpen bei einer Verstopfung zwischen dem Abfluss und der verstopften Stelle ein starker Druck erzeugt werden könne und es daher vorhersehbar gewesen sei, dass ein derartiger Druck dazu führen könne, dass sich der Syphon oder Rohre lockern und verschieben und es dadurch letztlich zu Wasserschäden kommen könne, verurteilte das Gericht den Mieter zum Schadensersatz.

Auch der Vermieter kann zum Ersatz von Schäden verpflichtet sein, die Folge einer Rohrverstopfung sind. Eine Ersatzpflicht kann z. B. dann bestehen, wenn der Vermieter es schuldhaft unterlassen hat, Rohre zu überprüfenund es später zu einer Überschwemmung kommt. Der Vermieter von Wohnraum ist zwar nach einem Urteil des AG Menden vom 02. 09. 1998– 4 C 117/98– grundsätzlich nicht verpflichtet, die in den Wänden der Mieträumeverlegten Wasser- bzw. Abwasserrohre regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn sich an den Rohren keine Unregelmäßigkeiten zeigen. Deuten z. B. häufige Verstopfungen auf Schwachstellenhin und unterlässt der Vermieter es schuldhaft, die Rohre zu überprüfen und einen etwaigen Mangel zu beheben, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Bzgl. der außerhalb der Mieträume gelegenen Rohre bzw. Abwasseranlage trifft den Vermieter außerdem auch ohne konkreten Anlass eine Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung. Unterlässt der Vermieter jegliche periodische Inspektion des Zustandes der Abwasseranlage und kommt es z. B. infolge eines verrosteten Abwasserrohrverschlusses durch eintretendes Abwasser zu einer Überflutung der Mieträume des Mieters, ist der Vermieter wegen grober Verletzung seiner mietvertraglichen Schutzpflichten zum Ersatz des Wasserschadens verpflichtet (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 06. 06. 2003 – 24 U 131/02).

War die Ursache für die Verstopfung bereits beim Vertragsschluss vorhanden, ist der Vermieter gem. § 536a Abs.1 Alt.1 BGB sogar verschuldensunabhängig zum Schadensersatz verpflichtet. Ist die Verstopfung z.B. auf einen beim Vertragsschluss vorhandenen Konstruktionsfehler zurückzuführen, muss der Vermieter nicht nur die Beseitigung der Verstopfung auf eigene Kosten vornehmen bzw. vornehmen lassen, sondern kann der Mieter von ihm auch den Ersatz etwaiger Folgeschäden verlangen.

Auch wenn der Vermieter weder die Entstehung der Verstopfung zu verantworten hat noch deren Ursache beim Vertragsschluss vorhanden war, macht sich der Vermieter gem. § 536a Abs.1 Alt.3 BGB dann schadensersatzpflichtig, wenn er mit der Beseitigung der Verstopfung in Verzug gerät und es infolge der nicht oder zu spät behobenen Verstopfung zu einem Schaden kommt. Nicht nur, um die Kosten für eine etwaige selbst vorgenommene Beseitigung der Verstopfung ersetzt zu bekommen (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.1), sondern auch, um die Voraussetzungen für den Ersatz etwaiger Folgeschäden zu schaffen, ist jedem Mieter daher zu raten, den Vermieter in Verzug zu setzen, indem er eine Mahnung i. S. d. § 286 Abs.1 BGB ausspricht und den Vermieter unmissverständlich auffordert, die Verstopfung des Rohres zu beheben.

Für das Fehlverhalten anderer Mieter hat der Vermieter nicht einzustehen. Der Vermieter haftet daher nicht auf Schadensersatz gegenüber einem Mieter, wenn in dessen Wohnung eine Überflutung infolge einer Verstopfung im Abflusssystem des Mietshauses entsteht, die durch andere (unvernünftige) Mieter, z. B. durch die Einbringung von Katzenstreu in das Abflusssystem, verursacht worden ist (vgl. LG Hannover, Urteil vom 08. 07. 1999–3 S 373/98).

Nicht immer befindet sich eine Verstopfung in den innerhalb der Mietwohnung gelegenen oder aber zumindest in den hauseigenen Rohren. Es gibt auch Fälle, in denen die Verstopfung im öffentlichen Kanalsystem der Stadt bzw.Gemeinde zu verorten ist. Die Gemeinde steht zu den an ihr Kanalisationsnetz angeschlossenen Eigentümern in einem auf Dauer angelegten öffentlich-rechtlichen Benutzungs- oder Leistungsverhältnis, aufgrund dessen sie Abwasser aus den Grundstücken aufzunehmen und abzuleiten hat. Auch dieses Benutzungs- bzw. Leistungsverhältnis ist geeignet, Schadensersatzansprüche nach den§§275 ff. BGBzu begründen (vgl. BGH, Urteilvom 22. 09. 1977–III ZR 146/75). In den Schutzbereich eines solchen Schuldverhältnisses ist auch derMieterdes angeschlossenen Grundstücks einbezogen (vgl. BGH,Urteilvom14. 12. 2006–III ZR 303/05), mit der Folge, dass nicht nur der Eigentümer bzw. Vermieter, sondern auch der Mieter Schadensersatzansprüche gegenüber der Gemeinde geltend machen kann.