Maklerprovision: Wer zahlt den Makler? (2022)

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Wer bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien einen Makler beauftragt, spart viel Zeit. Dieser Service kostet aber: Wir erklären, wer wann wie viel Maklerprovision zahlen muss.

Maklerprovision – das Wichtigste in Kürze

  • Die Maklerprovision ist einErfolgshonorar– erfüllt der Makler seine Dienstleistung und es kommt ein Miet- oder Kaufvertrag zustande, steht ihm Provision zu.
  • BeiKaufimmobiliengilt seit23. Dezember 2020 diegeteilte Maklerprovision. Der Makler darf dabei vom Käufer nicht mehr Provision verlangen, als vom Verkäufer.
  • DieHöhe der Provision beim Immobilienverkaufist frei verhandelbar. Je nach Region beträgt sie in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
  • BeiMietwohnungengilt dasBestellerprinzip: Der Auftraggeber zahlt den Makler, in der Regel ist das der Vermieter.
  • Die Höhe derProvision, die der Vermieter zu zahlen hat,ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Meist sind es aber zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Ist der Mieter der Auftraggeber, so ist die Provisionshöhe laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) auf zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.
  • Was ist die Maklerprovision?
  • Provision bei Kaufimmobilien
  • Provision bei Mietwohnungen
  • Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?
  • Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf die Provision?
  • Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
  • Provision bei Gewerbeimmobilien

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar, das Immobilienmakler für ihre Tätigkeiten und Dienste verlangen dürfen. Die Provision muss nur nach erfolgreicher Vermittlung – also, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist, gezahlt werden. (BGB, § 652).

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Maklerprovision bei Kaufimmobilien: Wer zahlt – Käufer oder Verkäufer?

Bei Kaufimmobilien gilt sei 23. Dezember 2020 das Bestellerprinzip und die geteilte Maklerprovision:

(Video) Gesetzesänderung: Maklerprovision - Wer zahlt den Makler?

  • In der Regel bezahlt der den Makler, der ihn beauftrag hat.
  • Der Makler darf aber maximal die Hälfte der Provision auf die andere Partei, in den meisten Fällen den Käufer, abwälzen.

Davor war die Zahlung der Maklerprovision frei verhandelbar, wurde aber in der Praxis oft komplett vom Käufer gezahlt – auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.

Hier findest du mehr zur geteilten Maklerprovision beim Immobilienkauf.

Seit 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf beziehungsweise Verkauf von Immobilien folgende Neuregelungen:

  1. Der Makler vereinbart mit nur einer Vertragspartei eine Provision: Im Regelfall erhält der Makler seine Provision von demjenigen, der ihn auch beauftragt – bei Immobilienverkäufen ist das meist der Verkäufer. Sobald diese Vereinbarung vertraglich festgehalten ist, kann sie nicht mehr geändert oder die Zahlung der Provision auf die andere Vertragspartei abgewälzt werden.
  2. Der Makler vereinbart eine Doppelprovision mit Käufer und Verkäufer: Um eine Doppelprovision handelt es sich, wenn der Makler beide Verkaufsparteien bei der Vermittlung eines Objektes vertritt – also Käufer und Verkäufer. Ist der Vertrag abgeschlossen, darf er die Maklerprovision dann zu gleichen Teilen abrechnen. Fordert der Makler also beispielsweise drei Prozent Provision vom Verkäufer der Immobilie, so kann er vom Käufer nicht mehr als drei Prozent verlangen.
  3. Hat der Makler mit nur einer der beiden Verkaufsparteien einen Vertrag geschlossen, können laut Paragraf 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches 50 Prozent auf die andere Partei abgewälzt werden – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Auftraggeber ebenfalls mindestens 50 Prozent der Maklerprovision übernimmt. Sind beide Parteien mit dieser Regelung einverstanden, wird sie schriftlich im Kaufvertrag der Immobilie festgehalten.

Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Käufer ein Haus als Eigenheim erwirbt. Oder aber, wenn eine Immobilie zur privaten Vermietung erworben werden soll.

Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Käufer ein Haus als Eigenheim erwirbt. Oder aber, wenn eine Immobilie zur privaten Vermietung erworben werden soll. Handelt der Käufer hingegen gewerblich oder es handelt sich beim Kauf um ein Mehrfamilienhaus, kann die Maklerprovision weiterhin frei verhandelt werden.

Mehr dazu liest du im Kapitel Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Immobilienverkauf: Wie hoch ist die Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern?

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der zuzüglich Mehrwertsteuer je nach Bundesland und Region zwischen drei und rund sieben Prozent liegt.

An diesem vor Ort üblichen Prozentanteil sollte sich die Höhe der Maklerprovision auch orientieren. So urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Provision nicht rund elf Prozent des Kaufpreises betragen darf, wenn in der Region sieben Prozent gängig sind (BGH, Az.: I ZR 5/15).

Die folgende Übersicht orientiert sich an den marktüblichen Regelungen der Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern. Die geteilte Maklerprovision war beispielsweise in Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen oder Nordrhein-Westfalen bereits vor dem 23. Dezember 2020 gängige Praxis. In den Bundesländern Hessen, Brandenburg, Berlin, Bremen und Hamburg war es dagegen vor diesem Stichtag üblich, dass der Käufer die Maklerprovision allein trug.

Bundesland

Maklerprovision gesamt

(% des Kaufpreises, inkl. MwSt.)
Baden-Württemberg7,14%
Bayern7,14%
Berlin7,14%
Brandenburg7,14%
Bremen5,95%
Hamburg6,25%
Hessen5,95%
Mecklenburg-Vorpommern5,95%
Niedersachsen*7,14% bzw. 4,76-5,95%
Nordrhein-Westfalen7,14%
Rheinland-Pfalz7,14%
Saarland7,14%
Sachsen-Anhalt7,14%
Sachsen7,14%
Schleswig-Holstein7,14%
Thüringen7,14%

*in Niedersachsengibt es zwei unterschiedliche Modelle zu Provisionshöhe und Verteilung, je nach Region.
(Stand: Juni 2022

(Video) Wer bezahlt den Makler? - Alles über die neuen Regelungen! | Röhricht Immobilien

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Ist die Maklerprovision bei Kaufimmobilien verhandelbar?

Pauschal lässt sich das nicht sagen, da es immer eine Entscheidung des jeweiligen Maklers ist. Ein Versuch schadet aber nicht. Der Rechtsexperte Lohmann sagt: „Vor Abschluss des Kaufvertrages kann die Provisionshöhe nachverhandelt werden.“ So können Käufer und Verkäufer mit dem Makler nochmals über die Provisionshöhe reden. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei dies nicht mehr möglich, so Lohmann.

Beispiel: Berechnung der Maklerprovision bei Kaufimmobilien

BeimImmobilienverkauferrechnen sich die Maklerkosten aus einem gewissen Prozentanteil der Maklerprovision. Ein Beispiel: Ein Haus wird für 600.000 Euro verkauft. Es ist eine Maklerprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vereinbart, die Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen zahlen. Der Hausverkauf kostet also jeden 3,57 Prozent Maklerprovision.

Rechenbeispiel:
Kaufpreis x Prozentsatz der Maklerprovision = Höhe der Maklerprovision
600.000 x 0,0357 =21.420 Euro Maklerprovisionfür jede Partei.

Maklerprovision bei Mietwohnungen: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Für die Vermietung von Wohnraum gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt also der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn nach Abschluss eines Mietvertrages auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Immobilienmaklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen?

Manche Mietinteressenten fürchten, dass Vermieter sich die Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine alte Einbauküche, von ihnen zurückholen. Doch so einfach geht das nicht: Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) legt fest, dass „Entgeltvereinbarungen“ unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Die Rechtsprechung nimmt ein krasses Missverhältnis an, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegt.

Makler gezahlt, aber nicht bestellt? Es gilt das Bestellerprinzip: Wer zu Unrecht eine Maklerprovision gezahlt hat, hat drei Jahre Zeit, die Provision wieder zurückfordern.

Berechnung: Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?

Die maximale Höhe der Maklergebühren ist für den Mieter klar begrenzt: Laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf sienicht mehr als zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuerbetragen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Berlin, Friedrich Wilhelm Lohmann ergänzt: „Wenn hingegen der Vermieter den Auftrag gibt, ist die Provisionshöhe prinzipiell frei verhandelbar.“ Der Mietinteressent zahlt in diesem Fall nichts.

Ein Beispiel: Eine Wohnung mit einer Monatskaltmiete von 580 Euro wird vermittelt. Die Maklerprovision beträgt zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (in der Regel 19 Prozent).

Rechenbeispiel:
2 Monatskaltmieten + 19 Prozent Mehrwertsteuer = Höhe der Maklerprovision
(580 Euro x 2) x 1,19 = 1.380,40 Euro Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer.

(Video) Die Maklerprovision - Wie viel zahlen Verkäufer und Käufer?

Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?

Egal wer der Auftraggeber des Maklers ist: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – also wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB). Zudem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein, damit er Provisionsforderungen stellen kann. Rechtsexperte Lohmann erklärt: „Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt, oder wenn die Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.“ Auch wenn der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergebe, könne dies je nach Situation ausschlaggebend sein.

Findet der Auftraggeber jedoch selbst einen Käufer oder ein Haus, einen Mieter oder eine Wohnung, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat,wird er dadurch in der Regel nicht provisionspflichtig. Außer, der Käufer oder Verkäufer hat dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt. Denn bei dieser besonderen Art des Maklervertrages wird die Immobilie exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf gar nicht selbst nach Interessenten suchen.

  • Erfahre hier mehr über die verschiedenen Arten eines Maklervertrags

Wichtig: Begeht der Makler einen gravierenden Fehler, kann das dazu führen, dass er seinen Provisionsanspruch verliert – trotz erfolgreicher Vermittlung. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Maklervertrag online in die Wege geleitet wird und der Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung erhält.

Gerade bei Immobiliensuchenden wirft das Widerrufsrecht oft Fragen auf. Diese fünf Fakten zum Widerrufsrecht schaffen Klarheit.

Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf die Provision?

Das kann unter Umständen der Fall sein. Ein Beispiel: Der Makler wurde nur für einen befristeten Zeitraum mit dem Verkauf eines Hauses beauftragt, während dieser Dauer kommt aber kein Kaufvertrag zustande. Nach Vertragsablauf meldet sich aber einer der von ihm vermittelten Interessenten doch wieder beim Immobilieneigentümer und es kommt zumHauskauf. Dann hat der Makler dennoch Provisionsanspruch, denn der Kaufvertrag kam durch seine Vermittlung zustande.

Das heißt: Die Beendigung des Maklervertrages wirkt nur für die Zukunft.Sofern der Immobilienmakler während der Vertragsdauer seine Leistung erbracht hat, kann sich der Auftraggeber seiner Vergütungspflicht nicht entziehen. Der Vertragserfolg muss somit nicht zwingend während der Laufzeit des Maklervertrags eintreten (BGH NJW 66, 2008).

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen:

  • Vermieter können die Kosten für den Immobilienmakler, sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensmindernd von der Steuer absetzen.
  • Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.
  • Verkäufer können die Maklerprovision nicht steuerlich absetzen, denn sie zählt zu den Verkaufsnebenkosten. Ausnahme: Sollte ein Mietobjekt verkauft und direkt ein neues Mietobjekt erworben werden, kann die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
  • Käufer, die die Immobilie selber bewohnen, können die Maklerkosten nicht absetzen. Die Provision zählt dann zu den Immobilienerwerbsnebenkosten. Wird die Immobilie aber nach dem Kauf vermietet, können die Maklerkosten bei den Anschaffungsnebenkosten angegeben werden. Die Maklerprovision wird in diesem Fall auf den Kaufpreis aufaddiert und wird in den folgenden Jahren linear abgeschrieben.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision – weder bei Kauf noch bei Vermietung. Die neue Regelung, also das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wird bei der Regelung einer gewerblichen Maklercourtage nicht angewandt.

Maklerprovision bei Verkauf einer gewerblichen Immobilie

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es je nach Bundesland unterschiedlich, wer die Maklerprovision zahlt. In einigen Ländern wird die Provision üblicherweise je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und wird lediglich durch das Wucherverbot nach Bürgerlichem Gesetzbuch beschränkt (Paragraf 138 BGB). Ob Wucher vorliegt, wird am Verhältnis von vereinbarter und üblicher Provision beurteilt (BGH, Az.: IX ZR 121/99).

Maklerprovision bei Vermietung einer gewerblichen Immobilie

Wer hierbei die Maklerkosten trägt, hängt in der Regel stark vom Objekt, der Lage und dementsprechend der Nachfrage ab. Häufig zahlt der Vermieter die Provision, je höher die Nachfrage ist, desto mehr Möglichkeit bietet sich ihm jedoch, die Courtage zu teilen oder ganz auf den Mieter abzuwälzen. Vorteil für die Mieter: Sie können angefallene Maklerkosten steuerlich geltend machen.

Die Höhe der Maklerprovision wird meist nach der Laufzeit des Gewerbemietvertrages berechnet. So beträgt sie bei einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren zum Beispiel drei Monatsmieten und bei einer längeren Laufzeit vier Monatsmieten. Dabei berechnen manche Makler die Summe anhand der Bruttomonatsmiete, andere anhand der Nettomonatsmiete.

Mehr zu Gewerbemiete und Gewerbemietvertrag liest du hier.

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(Video) Frag den Makler: „Wer zahlt die Maklerprovision“

FAQs

Sind Immobilienmakler kostenlos? ›

Beim Verkauf von Immobilien gilt seit dem 23.12.2020 ein neues Gesetz zur Aufteilung der Maklergebühren. Seitdem ist es nicht mehr möglich, dass der Verkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit mit der Makler vereinbart und die Maklergebühren ausschließlich vom Käufer getragen werden.

Warum sich ein Makler lohnt? ›

Ein Makler hat den Vorteil, dass er den regionalen Immobilienmarkt sehr gut kennt. Er weiß um die Nachfrage, weiß, welche Objekte nicht gefragt sind und kennt die Trends des Marktes. Diese Marktnähe wird den Kauf- und Mietpreis in einer realistischen Höhe einordnen.

Was passiert wenn der Makler keinen Käufer findet? ›

Wird der Makler bspw. nicht tätig, da er Ihr Haus für nicht verkäuflich befindet, bleibt der Vertrag folgenlos. Das bedeutet auch, dass der Erfolg im Einzelfall ausschließlich vom Einsatz des Maklers abhängt. Das gilt auch für den Provisionsanspruch.

Wie kommt man um die Maklerprovision? ›

Aufgrund des neuen Maklergesetzes und der gesetzlichen Regelungen ist es also für Verkäufer:innen nicht mehr möglich, die Maklerprovision (bei einer Mischform) zu umgehen. Es ist nur möglich, die gesamte Provision aufzuteilen.

Videos

1. Die Maklerprovision - Wer zahlt? So kann die Courtage aufgeteilt werden
(MARC HÄRTER IMMOBILIEN)
2. So funktioniert Maklerprovision 2021 [Makler klärt auf]
(fmi Frank Müller Immobilien)
3. Wer muss den Makler bezahlen? Details zur Provision bei Kauf und Miete einer Immobilie.
(Schröter Immobilien / Die Profi-Vermieter)
4. Wer zahlt die Maklerprovision bei Neubauimmobilien? | Sag mal kurz!
(Grossmann & Berger)
5. Maklerprovision - wann muss man zahlen?
(Immobilienrecht-Frag Dan! Rechtsanwalt Katzlinger)
6. Muss ich die Immobilienmakler Provision bezahlen? (Maklerprovision umgehen)
(immobilienabereinfach.)

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Author: Allyn Kozey

Last Updated: 12/18/2022

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Name: Allyn Kozey

Birthday: 1993-12-21

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Job: Investor Administrator

Hobby: Sketching, Puzzles, Pet, Mountaineering, Skydiving, Dowsing, Sports

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